Woning op erfpacht

Tekst: Karin Eegdeman

Hoewel de meeste grondstukken in Oostenrijk in eigendom worden verkocht, komt het ook voor dat u een appartement of huis op erfpachtgrond koopt. Er is dan sprake van een Baurecht: het grondstuk is in eigendom van iemand anders, het gebouw zelf wordt wel uw bezit. Het grote voordeel: omdat u de grond niet hoeft aan te schaffen, is de totale koopprijs lager. Wel betaalt u een jaarlijkse vergoeding voor het gebruik van de grond: de Baurechtzins: een rente dus. Beide eigendommen, zowel van het grondstuk op erfpacht als het eigendom van de woning, staan ingeschreven in het Oostenrijkse kadaster: het Grundbuch. Daarmee is het een zekere vorm van eigendom.
Hoe gaat dit in zijn werk? Bij Baurecht is er altijd een contract waarin de afspraken omtrent de erfpacht geregeld zijn. Dit contract, met een looptijd van die uiteenloopt van tien tot honderd jaar, gaat ook over op uw erfgenamen (ook bij schenking) of op degene aan wie u het pand verkoopt. Het contract kan alleen opgezegd worden indien er minstens twee achtereenvolgende jaren geen Baurechtzins is betaald, wat niet vaak voorkomt. In het contract wordt de hoogte van de Baurechtzins vastgesteld en een consumentenindexering afgesproken. Dit houdt in dat de kosten van de erfpacht de inflatie volgen en hieraan aangepast worden. Deze indexering is altijd op internet te vinden en kunt u dus ook controleren. Naast de vergoeding voor de erfpacht wordt ook een afspraak gemaakt over bepaalde kosten. U kunt hierbij denken aan de betaling van de gemeentelijke belastingen maar bijvoorbeeld ook zoiets als de kosten voor het sneeuwruimen. Hoe meer er per contract wordt afgesproken, hoe minder onduidelijkheid er in de toekomst zal zijn.

Ter bescherming van de erfpachtgever (de grondstukeigenaar) wordt vaak een soort borg afgesproken als waarborg voor het niet betalen van de Baurechtzins. Als erfpachtnemer heeft u veelal dezelfde rechten als wanneer het grondstuk uw eigendom zou zijn. Zo mag u de woning verkopen of verhuren (mits toegestaan vanuit het bestemmingsplan en de bouwvergunning) en kunt u er een hypotheek op vestigen. Het enige nadeel is dat u het grondstuk niet mag veranderen: zonder toestemming mag u bijvoorbeeld geen vijver aanleggen of bomen planten (maar u mag wel wat plantjes in de tuin zetten of een moestuin aanleggen).

Wat gebeurt er als het contract aan het einde van de looptijd komt? In de meeste gevallen zal er dan opnieuw onderhandeld worden over de voorwaarden en vooral de hoogte van de Bau­rechtzins. Als het niet lukt om tot overeenstemming te komen, loopt de erfpacht af en vervalt het gebouw aan de eigenaar van het grondstuk. Als eigenaar heeft u dan wel recht op een vergoeding, die wettelijk is vastgesteld op een kwart van de huidige bouwwaarde. Dat is dus iets om bij de aankoop van een woning op erfpacht goed op te letten. Als de erfpacht binnenkort afloopt, is dat een onzekere factor en een risico. Loopt de erfpacht nog een flink aantal jaren door en/of is er bijvoorbeeld net een nieuwe overeenkomst, dan kan dit een voordelige (en voor sommigen misschien de enige) manier zijn om in Oostenrijk een fijne woning te kopen.

Karin Eegdeman, in Oostenrijk gecertificeerd als makelaar, over alles wat er komt kijken bij de aankoop van een appartement, huis, chalet of horeca-object in het land.

Ze is bereikbaar onder nummer 04071-10322 of via haar website alpreal.nl