Als het te mooi lijkt om waar te zijn

Tekst: Karin Eegdeman

Met een historisch lage rente op spaargeld kan investeren in steen een goed alternatief zijn. Dankzij een stabiele economie geldt dat zeker ook voor Oostenrijk, maar met welk rendement kunt u rekenen? De door aanbieders genoemde rendementen variëren van 2 tot soms wel 8 procent. Hoe kan dit? En hebben we het dan wel allemaal over hetzelfde? Het antwoord is nee. Waar moet u op letten om niet voor verrassingen te komen staan?

Om verschillende projecten goed met elkaar te kunnen vergelijken, houd ik het simpel: ik kijk naar de verkoopprijs plus kosten koper, afgezet tegen de inkomsten uit verhuur na aftrek van alle kosten. Een eenvoudig rekenvoorbeeld: U koopt een appartement voor 400.000 euro plus kosten koper. Die bedragen 10,6 procent oftewel 42.400 euro. Daarmee wordt de totale aanschafprijs dus 442.400 euro. De verhuuropbrengst min alle jaarlijkse kosten komt neer op 12.500 euro per jaar. Dit geeft een rendement van 2,8 procent op de totale investering (12.500 / 442.400 x 100).

Waarom zijn sommige prognoses dan toch zoveel hoger? Ten eerste wordt in sommige berekeningen het voordeel op de vermogensrendementsheffing meegeteld. Omdat Nederland een belastingverdrag heeft met Oostenrijk, bent u bij verhuur van het pand in Oostenrijk inkomstenbelastingplichtig in Oostenrijk en kunt u voor het investeringsbedrag ontheffing aanvragen in Nederland. Afhankelijk van uw vermogen kunt u hier al snel een procent ‘verdienen’. Het maakt dus uit of dit in de berekening al dan niet is meegeteld.

De rendementsprognose kan ook relatief hoog uitvallen als er – zoals sommige aanbieders doen – wordt gerekend met vijftig procent geleend geld. Zo’n lening is lucratief zolang je winst (rendement) hoger is dan je rente – wat bij de huidige rentestand het geval kan zijn. Als de rente echter stijgt (en dat kan over enkele jaren best weer het geval zijn) wordt die lening verliesgevend en klopt er niets meer van de rendementsprognose. Je zit dan in feite opgezadeld met een soort woekerpolis.

De derde manier om de rendementsprognose op te kloppen is de meest gevaarlijke: het meerekenen van de waardestijging van het onroerend goed. Vaak wordt daarvoor een stijging van 2 procent per jaar gerekend. Dat lijkt aannemelijk, ware het niet dat de prijzen de laatste tijd al behoorlijk zijn gestegen en het maar de vraag is of dat blijft voortduren. Omdat niemand in de toekomst kan kijken, is dit echt een manier om jezelf rijk te rekenen. Mocht het in uw geval toch zo uitpakken, dan is dat natuurlijk een leuke meevaller.

Extra voorzichtigheid is geboden bij een pand dat nog moet worden gebouwd. Het is dan best lastig om een realistische verhuurprognose af te geven. Het gebeurt maar al te vaak dat het voorspelde aantal weken verhuur niet wordt gehaald of dat de kosten te laag zijn ingeschat. Ook reserveringen voor nieuw meubilair worden nogal eens vergeten.

Er zijn kortom veel manieren om het rendement te beïnvloeden en u een the sky is the limit-indruk te geven. Een rendement van maximaal 3 procent is in het stabiele Oostenrijk het meest realistisch. Houd dat in uw achterhoofd als u naar rendementsberekeningen kijkt. Als het te mooi lijkt om waar te zijn… dan is het dat meestal ook!

Karin Eegdeman, in Oostenrijk gecertificeerd als makelaar, over alles wat er komt kijken bij de aankoop van een appartement, huis, chalet of horeca-object in het land.

Ze is bereikbaar onder nummer 04071-10322 of via haar website alpreal.nl