Winst bij verkoop: een heel gepuzzel!

Tekst: Karin Eegdeman

In 2012 zijn de Oostenrijkse wetten ten aanzien van winstbelasting bij verkoop van onroerend goed gewijzigd. Hoewel dat alweer zes jaar geleden is, kom ik nog geregeld mensen tegen die denken dat de oude wet nog geldt. Ook op internet en in de bestaande literatuur wordt deze nog regelmatig geciteerd. Daarom zet ik nog eens op een rij hoe het dan wel zit. Volgens de wet die geldig was tot april 2012 hoefde u geen winstbelasting te betalen als u Oostenrijks onroerend goed verkocht dat langer dan tien jaar uw eigendom was. Dat gold ook als u niet permanent woonachtig was in Oostenrijk. Deze wet is inmiddels vervangen door een nieuwe. Helaas gelden de nieuwe regels ook voor een huis of appartement dat u al voor april 2012 heeft gekocht. De huidige wet op de winstbelasting (de zogeheten Immobilienertragsteuer) stelt dat er bij verkoop 30 procent winstbelasting moet worden afgedragen over alle onroerend goed dat na 1 april 2002 is gekocht en waar niet permanent in wordt gewoond. U berekent dit bedrag door uw eigen aankoopbedrag plus kosten koper plus uw investeringen af te trekken van het bedrag waarvoor u het pand heeft verkocht. Maar let op: bij het berekenen van het aankoopbedrag gaat de belastingdienst uit van de huidige boekwaarde. Met andere woorden: als u op het pand heeft afgeschreven (wat normaal gesproken het geval is indien u het aan gasten verhuurt) is de waarde inmiddels lager en uw verkoopwinst dus hoger. Een exacte berekening is overigens moeilijk te maken; meestal heeft u een belastingadviseur nodig om het goed uit te laten rekenen.
Wanneer u uw woning voor 1 april 2002 heeft aangeschaft, geldt er een andere regel: In dat geval mag u kiezen of u in de nieuwe 30 procent regel wilt vallen of dat u simpelweg 4,2 procent over de verkoopprijs betaalt. Let op: dit percentage wordt niet berekend over de winst maar over de gehele verkoopsom. Desalniettemin is dit meestal voordeliger dan die 30 procent regel omdat de prijzen in Oostenrijk sinds 2002 behoorlijk gestegen zijn.
Om het extra ingewikkeld te maken: De nieuwe wet op de winstbelasting kent twee uitzonderingen. De eerste uitzondering geldt wanneer u permanent woonachtig bent in Oostenrijk en uw woning dus uw zogenaamde Hauptwohnsitz is. U hoeft dan geen winstbelasting te betalen indien u de laatste twee jaar voor verkoop of vijf aaneengesloten jaren gedurende de laatste tien jaar zelf in het huis of appartement woonde dat u nu verkoopt. Een tweede uitzondering is van toepassing wanneer u het huis zelf heeft gebouwd. In dat geval betaalt u alleen winstbelasting over de winst op het grondstuk (de Hersteller-regel). Voor de meesten van u zal echter gelden dat u over de gehele verkoopwinst 30 procent belasting zult moeten afdragen. Als u uw huis of appartement dus wilt verkopen, is het verstandig u hierover goed te laten voorlichten voordat u een bod accepteert. De regeling die op uw situatie van toepassing is, bepaalt immers wat u overhoudt indien u het bod accepteert. Winstbelasting moeten afdragen is al niet leuk, maar het is nog vervelender om door de hoogte ervan te worden verrast.

Karin Eegdeman, in Oostenrijk gecertificeerd als makelaar, over alles wat er komt kijken bij de aankoop van een appartement, huis, chalet of horeca-object in het land.

Ze is bereikbaar onder nummer 04071-10322 of via haar website alpreal.nl.